Zarządzanie najmem długoterminowym vs krótkoterminowym - co wybrać i dla kogo?

Najem krótkoterminowy przynosi wyższy przychód (nawet 5000-7000 zł/msc), ale ma wysokie koszty operacyjne (prowizje 20-30% dla agencji, sprzątanie 600-900 zł, media 300 zł) i wymaga dużego zaangażowania. Najem długoterminowy generuje niższy przychód (np. 3000 zł/msc), ale wymaga zdecydowanie mniej zaangażowania i daje więcej spokoju.

Krótki termin opłaca się w centrum miasta przy obłożeniu 60%+, długi termin działa w każdej lokalizacji i daje przewidywalny cashflow. Wybór sposobu najmu zależy od lokalizacji twojego mieszkania, od poziomu ryzyka, które jesteś w stanie zaakceptować i od twojego stylu życia.

Prawda jest taka: żaden model nie jest uniwersalnie lepszy. To wybór między dwoma różnymi strategiami inwestowania, z których każda ma sens w innych okolicznościach. W tym artykule nie będziemy cię przekonywać do żadnej opcji. Pokażemy konkretne liczby, wskażemy zalety i wady obu modeli, i pomożemy ci zdecydować, który pasuje do twojej nieruchomości i sytuacji życiowej.

Jak jest różnica między obsługą najmu długoterminową a krótkoterminową ?

Wybór między krótkim a długim terminem to nie tylko kwestia kalendarza. To wybór między “stabilną pensją” a “premią za wyniki”.

Najem długoterminowy - model pasywny

Podpisujesz umowę na rok i masz spokój na 12 miesięcy. Najemca często traktuje mieszkanie jak swój dom, więc zużycie jest niskie. Nie musisz myśleć o sprzątaniu, wymianie pościeli, gościach zmieniających się co 2-3 dni.

Minus? Cena jest “zamrożona” na rok. Nie podniesiesz jej w lipcu, nawet jeśli rynek szaleje i stawki rosną o 20%. Ale to bezpieczna przystań - wiesz, ile zarobisz każdego miesiąca przez najbliższy rok.

Najem krótkoterminowy - model aktywny

Masz pełną elastyczność. Możesz podnosić ceny w szczycie sezonu (np. gdy w twoim mieście odbywają się ważne wydarzenia) i obniżać je zimą, by utrzymać obłożenie. Możesz też korzystać z mieszkania, gdy stoi puste, gdy przyjechała rodzina lub potrzebujesz miejsca na weekend.

Minus? Intensywność. Rotacja gości co 2-3 dni. Walizki obijające ściany. Konieczność ciągłego serwisu - sprzątanie, pralnia, wymiana ręczników. To gra o wyższą stawkę, ale przy wyższym tempie.

Kluczowa różnica w zarządzaniu:

Przy długim terminie zarządzanie to działanie “w tle”. Raz w miesiącu sprawdzasz, czy czynsz wpłynął. Raz na kwartał robisz inspekcję.

Przy krótkim terminie jesteś recepcją, serwisem sprzątającym i pralnią w jednym. Albo płacisz komuś, kto to zrobi za ciebie.

Dla kogo jest najem krótkoterminowy?

Najem krótkoterminowy to strategia dla właścicieli, którzy mają mieszkanie w topowej lokalizacji lub w popularnych kurortach, gdzie turyści szukają noclegu przez większą część roku. Lokalizacja to absolutny król w najmie krótkoterminowym. Turyści i goście biznesowi chcą być tam, gdzie toczy się życie, gdzie wszystko jest w zasięgu spaceru.

Ten model jest także dla osób, które akceptują zmienność i ryzyko. Jeśli myśl o tym, że mieszkanie może stać puste przez trzy miesiące zimą (generując same koszty) sprawia, że nie możesz spać - krótki termin może być dla ciebie zbyt stresującym rozwiązaniem.

Zalety:

• Potencjalnie wyższy zysk - w topowych lokalizacjach i szczycie sezonu możesz zarobić 2-3 razy więcej niż na najmie długoterminowym
• Elastyczność - masz dostęp do mieszkania, gdy potrzebujesz (nie musisz rozwiązywać umowy z najemcą)
• Brak problemu z “trudnym lokatorem” - goście zmieniają się co kilka dni, więc problem z jednym nie paraliżuje ci całego roku

Wady:

• Ryzyko pustostanów - w martwym sezonie mieszkanie może stać puste 50-60% nocy
• Szybka dewastacja - rotacja ludzi, walizki, intensywne użytkowanie skraca żywotność wyposażenia
• Konflikty z sąsiadami - wspólnoty mieszkaniowe coraz częściej wprowadzają zakazy najmu krótkoterminowego
• Skomplikowane podatki - często wpadasz w VAT (8%), musisz wystawiać faktury przez KSeF

Dla kogo jest najem długoterminowy?

Najem długoterminowy to strategia dla tych, którzy cenią święty spokój i przewidywalność. Jeśli chcesz pasywnego dochodu, jeśli chcesz mieć pewność stałych wpływów co miesiąc, jeśli nie chcesz stresować się niskim obłożeniem poza sezonem - ten model prawdopodobnie bardziej przypadnie ci do gustu. Przy profesjonalnym zarządzaniu najmem w modelu długoterminowym prowizja agencji wynosi 10-15% (nie 20-30% jak w krótkim terminie), a twoje zaangażowanie sprowadza się do minimum.

Jaka jest największa przewaga długiego terminu? Na to pytanie odpowiada Kamil Kasprowicz z lokalnej agencji Mieszkania Silesia: “*Najem długoterminowy **działa w każdej lokalizacji. *Nie musisz mieć apartamentu w centrum. Osiedle 5 km od Rynku? Spokojnie wynajmiesz studentom, pracownikom korporacji, rodzinom. Każda dzielnica ma swoją grupę docelową. To, co w krótkim terminie byłoby porażką, w długim może świetnie funkcjonować.”

Zalety:

• Stabilność finansowa - wiesz ile zarobisz przez najbliższy rok, możesz planować
• Niskie zaangażowanie - po podpisaniu umowy sprawy wymagające uwagi pojawiają się rzadko
• Niższe koszty obsługi - brak kosztów portali, niższa amortyzacja, rzadsze remonty
• Niższe opłaty za zarządzanie - prowizja 10-15%, nie 20-30% jak w modelu krótkoterminowym

Wady:

• Niższy potencjalny zysk maksymalny - nie wykorzystasz szczytu sezonu, by podnieść stawkę
• Ryzyko nieuczciwego najemcy - choć profesjonalna weryfikacja minimalizuje to ryzyko niemal do zera

Obliczamy koszty i zyski dla obu usług zarządzania najmem

Tu dochodzimy do konkretów. Nadszedł czas na obliczenia.

Ważne pojęcie: RevPAR (Revenue Per Available Room)

To kluczowy wskaźnik w branży hotelarskiej, który pokazuje przychód na każdy dostępny dzień w roku (uwzględniając puste dni). Nie liczy się tylko cena za noc, ale to, ile realnie zarabiasz dzień po dniu.

Przykład: Wynajmujesz za 300 zł/noc, ale masz 50% obłożenie (połowa nocy pusta). Twój RevPAR to 150 zł/dzień, nie 300 zł. RevPAR to matematyczny iloczyn średniej ceny za noc (ADR) i poziomu obłożenia (Occupancy). To on, a nie cena w cenniku, decyduje o Twoim realnym zysku.

Założenia: Mieszkanie 50 m² w centrum miasta.

Co pokazała nam ta tabela?

Najem krótkoterminowy generuje wyższy obrót (5000-7000 zł), ale ma znacznie wyższe koszty operacyjne. Po odjęciu wszystkich kosztów zysk netto często jest zbliżony do długiego terminu.

Najem długoterminowy daje niższy obrót (3000 zł), ale “czysty zysk” jest stabilniejszy i łatwiejszy do uzyskania. Nie musisz walczyć o każdą rezerwację.

Praktyczny przykład z obsługi najmu długoterminowego: Agencja Mieszkania Silesia obsługuje mieszkanie 50m² na Śląsku. Wynajmuje je za 3000 zł miesięcznie i pobiera prowizję 13% (czyli 390 zł). Właściciel otrzymuje stabilnie około 2350 zł netto miesięcznie przez cały rok (po odliczeniu prowizji i podatków). To 28 200 zł rocznego przychodu przy zerowym zaangażowaniu czasowym i pełnym bezpieczeństwie prawnym (umowy najmu okazjonalnego, protokoły, OC zarządcy). Przy krótkim terminie teoretycznie można zarobić więcej, ale wymaga to akceptacji pustostanów, zmienności i znacznie wyższych kosztów obsługi.

Wniosek: Krótki termin opłaca się najbardziej wtedy, gdy masz topową lokalizację i wysokie obłożenie (60%+). W przeciwnym razie długi termin może przynieść lepszy ROI przy mniejszym zaangażowaniu.

Jest jeszcze jedna opcja, o której wiele osób nie myśli: model mieszany.

Mechanizm:

Październik - czerwiec: Wynajmujesz studentom lub pracownikom korporacji. Stabilność, przewidywalny dochód przez 9 miesięcy.

Lipiec - wrzesień: Przełączasz się na krótki termin. Wykorzystujesz szczyt sezonu turystycznego w swoim mieście.

Dla kogo? Dla właścicieli mieszkań w miastach akademickich, które latem przyciągają turystów lub uczestników eventów biznesowych.

Zysk: Wyciskasz z nieruchomości maksimum. Latem, gdy studenci wyjeżdżają, eliminujesz “dziurę” w przychodach przełączając się na turystów i gości eventowych. Zimą śpisz spokojnie z długoterminową umową.

W miastach takich jak Katowice czy Gliwice model hybrydowy to prawdziwy as w rękawie - szczególnie w sezonie festiwalowym (Tauron Nowa Muzyka, OFF Festival) i podczas wydarzeń w Spodku, gdy miasto przyciąga tysiące gości szukających noclegu.

Wyzwanie (logistyka):

To wymaga perfekcyjnej organizacji. Masz 2-3 dni na przełomie czerwca i lipca, by:

• posprzątać po studencie,
• wprowadzić standard “hotelowy” (pościel, ręczniki, kosmetyki),
• zrobić sesję zdjęciową
• opublikować ogłoszenie na Booking/Airbnb.

Większość właścicieli potrzebuje do tego profesjonalnej agencji specjalizującej się w obsłudze apartamentów na wynajem. Ale samemu także możesz to zrobić.

Tu dotykamy zmian, które w ostatnich latach utrudniły “krótki termin” i sprawiły, że długi znów stał się atrakcyjny.

VAT - pułapka krótkoterminowa

W najmie krótkoterminowym często automatycznie wpadasz w VAT 8%, nawet jeśli nie chcesz (usługa zakwaterowania). W długim terminie masz zwolnienie przedmiotowe – jeśli wynajmujesz na cele mieszkaniowe, VAT-u nie ma.

DAC7 - koniec ukrytych dochodów

Dyrektywa DAC7 to unijna regulacja, która nakłada na platformy (Booking, Airbnb) obowiązek automatycznego raportowania twoich dochodów do urzędu skarbowego. W praktyce: każda rezerwacja jest widoczna dla fiskusa. Ukrywanie dochodów z krótkoterminowego najmu przechodzi do historii.

KSeF (Krajowy System e-Faktur) - automatyczne fakturowanie

Od 2026 roku wszyscy czynni podatnicy VAT muszą wystawiać faktury przez KSeF - centralny system rządowy. To koniec epoki papierowych faktur i PDF-ów. Wszystko jest widoczne dla urzędu w czasie rzeczywistym. Dla właścicieli wynajmujących krótkoterminowo to oznacza: więcej formalności, więcej księgowości, większe ryzyko kontroli skarbowej.

Sąsiedzi - rosnący opór wspólnot

Wspólnoty mieszkaniowe coraz częściej wprowadzają zakazy najmu krótkoterminowego w regulaminach. Powód? Hałas, rotacja nieznanych osób, zużycie wind, klatek schodowych.

Długi termin jest bezkonfliktowy - najemca to stały mieszkaniec, nie turysta z walizką.

Nie ma jednego “lepszego” modelu. Prawda jest taka: wszystkie drogi mogą prowadzić do zysku. Pytanie brzmi: która pasuje do twojej nieruchomości i twojego stylu życia?

Wybierz najem krótkoterminowy, jeśli:

• Masz apartament w ścisłym centrum lub kurorcie (lokalizacja to 80% sukcesu)
• Akceptujesz ryzyko i zmienność dochodów
• Masz czas lub budżet na profesjonalne zarządzanie (agencja za 20-30% prowizji)
• Chcesz maksymalizować zysk za cenę intensywnego zużycia mieszkania

Wybierz najem długoterminowy, jeśli:

• Mieszkanie jest na osiedlu (nie w samym centrum)
• Cenisz spokój i przewidywalność
• Chcesz pasywnego dochodu bez aktywnego zarządzania
• Zależy ci na stabilnym cashflow (np. spłacasz kredyt)

Najem hybrydowy jest dla ciebie, jeśli:

• Mieszkanie jest w mieście akademickim z turystycznym potencjałem
• Potrafisz (lub masz agencję, która potrafi) sprawnie przełączać się między modelami
• Chcesz wyciskać maksimum z nieruchomości przez cały rok

Najem krótkoterminowy to potencjalnie wyższe zarobki, ale też wyższe koszty, większe ryzyko i więcej zaangażowania. Najem długoterminowy to stabilność, przewidywalność i minimalne zaangażowanie, ale niższy potencjał maksymalnego zysku. Najem hybrydowy jest za to najlepszy dla właścicieli mieszkań w miastach akademickich.

Przed podjęciem decyzji warto skonsultować się z lokalną agencją specjalizującą się w zarządzaniu najmem. Doświadczeni eksperci policzą potencjał twojej lokalizacji, pokażą realne obłożenie w danej dzielnicy i pomogą wybrać strategię, która będzie miała dla ciebie największy sens ekonomiczny.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Co bardziej się opłaca: najem na doby czy długoterminowy?

Finansowo najem na doby generuje wyższy przychód brutto (nawet 2-3 razy), ale po odliczeniu kosztów obsługi (sprzątanie, media, prowizje), zysk netto “na rękę” jest często zbliżony do najmu długoterminowego. Długi termin wygrywa stabilnością i brakiem pustostanów w gorszych miesiącach (np. listopad).

Ile wynosi prowizja za zarządzanie najmem krótkoterminowym?

Standard rynkowy to 20-30% przychodu. Jest to znacznie więcej niż w najmie długoterminowym (10-15%), ponieważ obsługa apartamentu na doby wymaga pełnego serwisu hotelowego: sprzątania, prania pościeli, wydawania kluczy i całodobowego kontaktu z gośćmi.

Czy wspólnota mieszkaniowa może zakazać najmu na doby?

Tak, i dzieje się to coraz częściej. W 2026 roku wiele wspólnot wprowadza do regulaminów zakazy najmu krótkoterminowego ze względu na uciążliwość dla sąsiadów (hałas, dewastacja części wspólnych). W najmie długoterminowym ten problem praktycznie nie występuje.

Czy od najmu krótkoterminowego trzeba płacić VAT?

Tak, w większości przypadków najem krótkoterminowy jest traktowany jako usługa zakwaterowania, co wiąże się z opodatkowaniem stawką 8% VAT. W 2026 roku, po wprowadzeniu obowiązkowego systemu KSeF, rozliczanie faktur VAT w tym modelu stało się w pełni zautomatyzowane i transparentne dla fiskusa.

Czy Urząd Skarbowy wie o moich zarobkach z Booking i Airbnb (DAC7)?

Tak, wie o każdej złotówce. Zgodnie z dyrektywą DAC7, platformy rezerwacyjne mają obowiązek automatycznie raportować Twoje przychody do fiskusa. W 2026 roku ukrycie dochodu z najmu krótkoterminowego jest technicznie niemożliwe.