Aktualne ceny mieszkań w Siemianowicach Śląskich. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości w Siemianowicach Śląskich w sierpniu 2026

Barometr cen, sierpień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Siemianowicach Śląskich płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 6 036 zł. To spadek o -7,9%, czyli o -517 zł/m² wobec średniej z 2025 r. Analiza wykorzystuje ceny transakcyjne z aktów notarialnych, zgromadzone w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie stawki z ogłoszeń. Pokazuje więc realne ceny transakcyjne, a nie oczekiwania sprzedających.

Spis treści:

• Najważniejsze liczby
• Rynek pierwotny i wtórny
• Cena metra a wielkość mieszkania
• Mapa cen: rejony miasta
• Ile naprawdę kosztuje zakup
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Miasto na tle regionu
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Najważniejsze liczby

• 6 036 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• -7,9% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (-517 zł na metrze)
• 4 937-7 760 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 285 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 49 m²
• +39% - o tyle podrożał metr od 2021 r. (średnio +6,9% rocznie)
• rejon Falklandy - najdroższa część miasta: 8 030 zł/m²

Rozpiętość między 4 937 zł/m² a 7 760 zł/m² pokazuje, że lokalny wykaz transakcji obejmuje mieszkania o wyraźnie zróżnicowanym standardzie, położeniu i metrażu. Mediana 6 036 zł/m² lepiej opisuje środek rynku niż pojedyncze rekordowe akty.

Rynek pierwotny i wtórny

Nowe mieszkania od deweloperów były o 50.4% droższe od lokali z rynku wtórnego - za metr płacono odpowiednio 8 462 zł i 5 628 zł. Premia rynku pierwotnego może wynikać z kosztu nowej zabudowy, standardu energetycznego oraz faktu, że nabywca kupuje lokal niewymagający natychmiastowego remontu.

Cena metra a wielkość mieszkania

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

Najwyższą medianę, 7 762 zł/m², odnotowano w grupie 70-90 m². Z kolei kawalerki o powierzchni 25-35 m² kosztowały 5 315 zł/m². Zależność między metrażem a stawką za metr nie ma więc w Siemianowicach Śląskich prostego, stałego kierunku - na wynik wpływa również struktura sprzedawanych lokali w poszczególnych przedziałach.

Mapa cen: rejony miasta

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Falklandy z medianą 8 030 zł/m². Najniższą medianę, 4 019 zł/m², zanotowano w rejonie Hugo. Różnica między rejonami Falklandy i Hugo sięga 100%, co potwierdza, że lokalizacja jest jednym z najważniejszych czynników różnicujących ceny mieszkań.

Ile naprawdę kosztuje zakup

Kupując typowe mieszkanie za 285 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe: podatek PCC 2% - około 5 700 zł (nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie), maksymalną taksę notarialną - do około 2 349 zł z VAT (stawki są negocjowalne) oraz opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej (300 zł). Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje - cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. pokazuje, że od 2021 r. metr kwadratowy w Siemianowicach Śląskich podrożał z 4 328 zł do 6 036 zł. Oznacza to wzrost o +39%, przy średnim tempie +6,9% rocznie. Odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny w dłuższym okresie, nie zmienia jednak obrazu bieżącego roku: obecna mediana jest niższa od średniej z 2025 r. o -517 zł/m².

Miasto na tle regionu

Mediana dla miast województwa śląskiego objętych monitoringiem wynosi 6 675 zł/m². W Siemianowicach Śląskich metr był zatem o 639 zł tańszy.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 5 km dalej Chorzowie metr był o 697 zł droższy. Siemianowice Śląskie pozostają więc rynkiem tańszym zarówno od lokalnej mediany wojewódzkiej, jak i od najbliższego Chorzowa.

Komentarz analityczny

Bieżący barometr pokazuje lokalną korektę po wcześniejszym wzroście. Mediana 6 036 zł/m² jest o -7,9% niższa niż średnia z 2025 r., ale nadal o +39% wyższa niż 4 328 zł/m² notowane w 2021 r. Obecny spadek należy więc czytać na tle kilkuletniej historii, w której średnie tempo wynosiło +6,9% rocznie.

W największych miastach Polski obraz pozostaje zróżnicowany. W II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa mieszkań na rynku pierwotnym przekroczyła 16 tys. zł/m² i była wyższa o 7% r/r, a na rynku wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/m² przy wzroście o 3% r/r. W I kwartale 2026 r. na rynku pierwotnym w największych aglomeracjach odnotowano lokalne zmiany od około -1,2% do -1,4% r/r do +2,1% r/r, zależnie od miasta (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026; PKO BP / Centrum Analiz, I kw. 2026).

Po stronie podaży w siedmiu największych rynkach do sprzedaży trafiło w II kwartale 2026 r. niespełna 9,9 tys. mieszkań, o 28% mniej r/r. W I kwartale 2026 r. wprowadzono tam 10,3 tys. nowych mieszkań (Cushman & Wakefield / analiza rynku mieszkaniowego, I kw. 2026; JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026). Mniejsza podaż nowych lokali może ograniczać presję konkurencyjną na rynek pierwotny, co częściowo tłumaczy wysoką premię nowych mieszkań także w Siemianowicach Śląskich.

Czy ceny wzrosną, czy spadną i co dalej z cenami? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli różnica między cenami nowych i używanych mieszkań będzie się utrzymywać, część popytu może kierować się ku lokalom z rynku wtórnego. Jeśli natomiast oferta nowych mieszkań pozostanie ograniczona, premia rynku pierwotnego może być trudniejsza do zmniejszenia.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Siemianowicach Śląskich?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wynosi 6 036 zł/m², a połowa transakcji mieściła się w przedziale 4 937-7 760 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Siemianowicach Śląskich rosną, czy spadają?

Obecna mediana jest o -7,9%, czyli o -517 zł/m², niższa niż średnia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę ma rejon Falklandy - 8 030 zł/m². Najniższą medianę notuje rejon Hugo - 4 019 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka w Siemianowicach Śląskich?

Mieszkania o powierzchni 25-35 m² kosztowały medianowo 5 315 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Mediana na rynku pierwotnym wynosiła 8 462 zł/m², wobec 5 628 zł/m² na rynku wtórnym, czyli o 50.4% więcej.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 396 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-06-18; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.