Aktualne ceny mieszkań w Siemianowicach Śląskich. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca sierpnia 2026

Barometr cen, wrzesień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Siemianowicach Śląskich płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 6 245 zł. To spadek o 4,9%, czyli o 322 zł/m², wobec średniej z 2025 r. Comiesięczny barometr cen mieszkań bazuje na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych, a więc pokazuje kwoty faktycznie zapisane w rejestrze, nie stawki oczekiwane przez sprzedających w ogłoszeniach.

Dla kupującego oznacza to rynek wyraźnie tańszy niż średnio w województwie śląskim, ale jednocześnie z dużym zróżnicowaniem między częściami miasta oraz segmentami mieszkań. Wykaz transakcji RCN wskazuje, że cena zależała nie tylko od lokalizacji, lecz także od rodzaju rynku i powierzchni lokalu.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Siemianowicach Śląskich: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Siemianowice Śląskie na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Siemianowicach Śląskich: najważniejsze liczby

• 6 245 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• -4,9% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (-322 zł na metrze)
• 5 036-8 163 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 291 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 49 m²
• +44% - o tyle podrożał metr od 2021 r. (średnio +7,6% rocznie)
• rejon Osiedle Robotnicze - najdroższa część miasta: 8 489 zł/m²

Mediana na poziomie 6 245 zł/m² oznacza środkową wartość w lokalnym zestawieniu cen transakcyjnych. Połowa zarejestrowanych zakupów mieściła się między 5 036 zł/m² a 8 163 zł/m², co pokazuje skalę różnic wynikających z położenia, standardu oraz struktury dostępnych lokali.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

Nowe mieszkania od deweloperów były o 58.5% droższe od lokali z rynku wtórnego - za metr płacono odpowiednio 8 846 i 5 582 zł.

Różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym wynosi 3 264 zł/m². Premia rynku pierwotnego zwykle wiąże się z nowszą zabudową, innym standardem technicznym i strukturą podaży, natomiast rynek wtórny obejmuje lokale o bardziej zróżnicowanym wieku oraz stanie. W praktyce porównanie powinno dotyczyć nie tylko ceny metra, ale również lokalizacji i zakresu kosztów potrzebnych po zakupie.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

Klasyczna prawidłowość rynku działa też tutaj: metr w najmniejszych mieszkaniach (25-35 m²) kosztował 4 568 zł, podczas gdy w dużych lokalach (70-90 m²) - 8 123 zł.

W tym zestawieniu nie widać jednak prostego schematu, według którego mniejsze lokale zawsze są droższe za metr. Najwyższą medianę osiągnął segment 70-90 m², a lokale 35-45 m² były wyceniane wyżej niż mieszkania 45-55 m². Taki układ może odzwierciedlać skład sprzedawanych mieszkań, w tym przewagę lokali o określonym standardzie lub położeniu.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Osiedle Robotnicze z medianą 8 489 zł/m². Najniższą medianę odnotowano na rejonie Huta Laura (Laurahuta), gdzie wyniosła 4 184 zł/m². Różnica między tymi rejonami sięga 103%, co pokazuje, że lokalny rynek nie tworzy jednego poziomu cen.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Najwyższe poziomy po rejonie Osiedle Robotnicze odnotowano na rejonie Nowy Świat oraz na osiedlu Bańgów. Wartość dla rejonu Hugo należy traktować jako orientacyjną, zgodnie z oznaczeniem w tabeli.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Kupując typowe mieszkanie za 291 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe: podatek PCC 2% - około 5 820 zł (nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie), maksymalną taksę notarialną - do około 2 379 zł z VAT (stawki są negocjowalne) oraz opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej (300 zł). Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje - cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 roku pokazuje, że mimo obecnej korekty poziom cen pozostaje wyraźnie wyższy niż w 2021 r. Od tego roku metr kwadratowy w Siemianowicach Śląskich podrożał z 4 328 zł do 6 245 zł, czyli łącznie o +44% - średnio o +7,6% rocznie.

Pytanie, o ile wzrosły ceny, wymaga więc rozróżnienia perspektywy krótkiej i długiej. Wobec średniej z 2025 r. mediana spadła o 322 zł/m², lecz w porównaniu z 2021 r. pozostaje wyższa o 1 917 zł/m².

Siemianowice Śląskie na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

Mediana dla miast województwa śląskiego objętych monitoringiem to 6 765 zł/m² - w Siemianowicach Śląskich jest więc o 520 zł taniej na metrze. To pozycjonuje miasto poniżej regionalnej mediany, choć różnice w obrębie samych Siemianowic Śląskich są większe niż ta dysproporcja.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 4 km dalej Czeladzi metr był o 1 201 zł tańszy. Z kolei w Chorzowie mediana była wyższa o 8,2%, choć różnica wynosiła 512 zł/m².

Komentarz analityczny

Bieżąca dynamika lokalna jest słabsza od dłuższej historii miasta. Mediana z ostatnich 12 miesięcy wyniosła 6 245 zł/m², o 4,9% i 322 zł/m² mniej niż średnia z 2025 r. Jednocześnie od 2021 r. wzrosła z 4 328 zł/m² o 44%, przy średnim tempie 7,6% rocznie. Obecny spadek nie przekreśla więc wcześniejszego wzrostu, ale wskazuje na zmianę krótkoterminowego układu cen transakcyjnych.

Tłem dla lokalnego rynku są niższe stopy procentowe. Stopa referencyjna NBP wynosiła 3,75%, po cięciu o 25 pb wskazywanym w dostępnych opracowaniach z września 2026 r. (źródło: NBP / opracowania rynkowe z 2026 r.). Niższy koszt pieniądza może poprawiać dostępność finansowania kredytowego, a tym samym wspierać popyt także w miastach sąsiadujących z większymi ośrodkami.

Po stronie podaży w I kw. 2026 deweloperzy ukończyli 26,1 tys. mieszkań, o 5,9% mniej niż rok wcześniej, a łącznie oddano 45,2 tys. mieszkań, o 1,4% mniej r/r. Rozpoczęto budowę 49,4 tys. mieszkań, co oznaczało spadek o 11,4% r/r (źródło: GUS, Residential construction in the period of January-March 2026). Ograniczenie nowej podaży może w pewnych warunkach równoważyć wpływ słabszych cen transakcyjnych, zwłaszcza w segmencie nowych lokali.

Czy ceny wzrosną, czy spadną i co dalej z cenami? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli poprawa dostępności kredytów przełoży się na większy popyt, a podaż pozostanie ograniczona, presja na ceny może ponownie wzrosnąć. Jeśli natomiast struktura sprzedaży nadal będzie przesuwać się w stronę tańszych lokali lub lokalizacji, mediana może pozostawać pod presją.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Siemianowicach Śląskich?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wyniosła 6 245 zł/m², a połowa cen transakcyjnych mieściła się między 5 036 zł/m² a 8 163 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Siemianowicach Śląskich rosną, czy spadają?

Mediana jest niższa o 4,9% i 322 zł/m² wobec średniej z 2025 r., ale od 2021 r. wzrosła o 44%.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę odnotowano na rejonie Osiedle Robotnicze - 8 489 zł/m². Najniższa mediana wyniosła 4 184 zł/m² na rejonie Huta Laura (Laurahuta).

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Siemianowicach Śląskich?

Dla mieszkań 25-35 m² mediana wyniosła 4 568 zł/m², a dla lokali 35-45 m² - 6 311 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Mediana na rynku pierwotnym wyniosła 8 846 zł/m² i była o 58.5% wyższa niż 5 582 zł/m² na rynku wtórnym.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 263 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-07-14; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: październik 2026.