Siemianowice Śląskie jeszcze niedawno kojarzyły się z tanimi mieszkaniami, ale ten wizerunek szybko się zmienia. Średnia cena m² mieszkania w mieście przekroczyła 6 500 zł, a sprzedaż mieszkań w Siemianowicach Śląskich nabiera tempa. Tanie mieszkania z rynku wtórnego znikają błyskawicznie, a nowe mieszkania pojawiają się głównie na obrzeżach miasta, często z wyższą ceną. Kto chce kupić mieszkanie w Siemianowicach Śląskich, nie ma dziś zbyt wiele czasu na decyzję.
Dlaczego tanie mieszkania w Siemianowicach Śląskich to dziś rzadkość
Jeszcze kilka lat temu Siemianowice Śląskie były jednym z tych miast aglomeracji katowickiej, gdzie bez problemu można było znaleźć mieszkanie w cenie poniżej 4 500 zł za m². Obecnie tanie mieszkania w Siemianowicach Śląskich stały się rzadkością, a ceny za m² systematycznie rosną i osiągają poziomy, które jeszcze w 2020 roku wydawały się nieosiągalne.
W pierwszym kwartale 2025 roku średnia cena metra kwadratowego mieszkania z rynku wtórnego przekroczyła 6 800 zł, a w niektórych lokalizacjach – takich jak Centrum, Michałkowice czy Bańgów – sięga już 7 400 zł/m². Powodów tej zmiany jest kilka. Przede wszystkim Siemianowice Śląskie stały się atrakcyjną alternatywą dla droższego rynku katowickiego. Bliskość Katowic, Chorzowa czy Bytomia, dobra komunikacja i rozwinięta infrastruktura sprawiają, że miasto przyciąga młode rodziny, osoby relokujące się z innych miast oraz inwestorów kupujących mieszkania pod wynajem.
Jednocześnie podaż nowych inwestycji jest niewielka. W latach 2022–2024 w Siemianowicach oddano do użytkowania zaledwie nieco ponad 250 mieszkań, co nie zaspokaja lokalnego popytu. W efekcie kupujący kierują się na rynek wtórny, co wpływa na szybkie znikanie ofert i nieustanny wzrost cen.
Dodatkowo wiele z tych tzw. „tanie mieszkania” to lokale w starszych zasobach spółdzielczych, często w budynkach z lat 70. i 80., które zostały już w większości wyremontowane lub sprzedane. Mieszkania wymagające generalnego remontu trafiają na rynek coraz rzadziej, a jeśli już się pojawią, znikają błyskawicznie, często w ciągu kilku dni.
Czy rynek wtórny w Siemianowicach Śląskich wciąż jest tańszy niż nowe inwestycje
Analizując dane transakcyjne z ostatnich miesięcy, widać wyraźnie, że rynek wtórny w Siemianowicach Śląskich nadal pozostaje tańszy od nowych inwestycji, choć różnica między nimi sukcesywnie się zmniejsza. Na początku 2025 roku średnia cena metra kwadratowego mieszkania z rynku wtórnego wynosiła około 6 800 zł, podczas gdy w nowych inwestycjach przekraczała już 7 900 zł/m².
Główną przyczyną tej różnicy są koszty budowy, ceny materiałów oraz ograniczona dostępność gruntów inwestycyjnych w atrakcyjnych lokalizacjach miasta. Deweloperzy, kalkulując koszty realizacji nowych projektów, przerzucają coraz więcej wydatków na kupujących, co skutkuje wysokimi stawkami ofertowymi.
Z kolei mieszkania z rynku wtórnego często oferowane są w lepszych lokalizacjach – blisko centrum, z dostępem do komunikacji publicznej, szkół, sklepów – a ich cena pozostaje o około 12–15% niższa niż w przypadku nowych lokali. Co więcej, zdecydowana większość mieszkań oferowanych na rynku wtórnym jest w pełni wykończona, a nierzadko również umeblowana, co eliminuje dla kupujących dodatkowe nakłady na prace wykończeniowe, które w nowych inwestycjach w Siemianowicach Śląskich wynoszą średnio 2 500–3 000 zł/m².
Warto też podkreślić, że wielu sprzedających decyduje się na bezpośrednią sprzedaż mieszkań, bez pośredników, co pozwala kupującym zaoszczędzić na prowizji oraz szybciej finalizować transakcję. Oferty z rynku wtórnego z dopiskiem „bez pośredników” cieszą się ogromnym zainteresowaniem, zwłaszcza w segmencie mieszkań 2- i 3-pokojowych o metrażu do 60 m².
Jak zmieniają się ceny za m² mieszkań w Siemianowicach Śląskich i co wpływa na wzrosty
W ostatnich czterech latach ceny mieszkań w Siemianowicach Śląskich rosły w tempie, które jeszcze kilka lat temu wydawało się nieprawdopodobne. W 2020 roku średnia cena metra kwadratowego wynosiła około 4 300 zł. Na początku 2025 roku na rynku wtórnym średnia stawka przekraczała 6 800 zł/m², natomiast na rynku pierwotnym sięgała 7 900 zł/m². W niektórych lokalizacjach – takich jak Bańgów, Michałkowice czy Centrum – ceny dochodzą już do 8 500 zł/m² za nowe mieszkania.
Za ten wzrost odpowiada przede wszystkim rosnący popyt oraz niedostateczna podaż nowych inwestycji. Siemianowice Śląskie zyskały na atrakcyjności w oczach osób szukających alternatywy dla coraz droższych Katowic, Gliwic czy Chorzowa. Dobra komunikacja, rozbudowana infrastruktura edukacyjna, handlowa i zdrowotna, a także stosunkowo niskie ceny nieruchomości przyciągają młode rodziny oraz inwestorów z całego regionu.
Na ceny wpływ mają również rosnące koszty kredytów hipotecznych oraz programy wsparcia, takie jak Bezpieczny Kredyt 2% w latach 2023–2024, które zwiększyły zainteresowanie zakupem mieszkań, a tym samym ograniczyły podaż dostępnych ofert.
Dodatkowym czynnikiem jest ograniczona dostępność gruntów inwestycyjnych na terenie Siemianowic. Większość nowych projektów deweloperskich realizowana jest na obrzeżach miasta lub na terenach wymagających kosztownej rewitalizacji, co podbija ceny nowych mieszkań.
Wszystkie te elementy sprawiają, że średnia cena za m² nieruchomości w Siemianowicach Śląskich wzrosła w ciągu czterech lat o ponad 55%, a trend ten nie wykazuje oznak wyhamowania. Kupujący coraz częściej decydują się na rynek wtórny, nie tylko z powodu niższych cen, ale również ze względu na lokalizację i możliwość szybkiego zamieszkania bez konieczności angażowania dodatkowych środków na wykończenie lokalu.
